房价走向已清晰？三大权威部门集体发声，传递楼市3个明确信号！

转眼已到3月中旬，现在回过头看看，不难发现，3月初出现的“小阳春”现象只是被过度夸大了的回暖迹象而已，楼市趋于平稳的大格局并没有发生改变。笔者认为，这其实是房产销售群体在营销模式上的虚晃一枪，而且就目前来看，其中一些宣称要涨价的楼盘依然还在默默促销。总而言之，2018年以来的调控政策依然发挥着明显效果，根据统计，2018全年房地产调控共计450次，同比上一年增加了七成多，是调控政策出台最多的一年。

不过，随着楼市和房价逐步稳定，一城一策逐渐成为了2019年楼市调控的主流态势，这预示着本轮调控政策已经基本见顶，全国范围内频繁加码的可能性不存在了。除此之外，中原地产首席分析师张大伟甚至预计2019年全国可能会出现一轮30城以上的政策微调。那么，问题来了，与去年相比，2019年房地产会发生很大变化吗？购房者可以考虑买房了吗？

先看看权威部门的表态：

2月25日，银保监会副主席王兆星表示，今年会继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。3月9日，王兆星再度发声，2019年会保障住房贷款的基本需要，严格控制投机性的房地产贷款，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。

2月26日，发改委发布2019年投资形势展望报告，针对房地产行业的定位，报告指出：2019年房地产有望成为投资热点行业并保持较快增长，继续发挥稳投资的主导作用。3月10日，央行行长易纲表示，2019年稳健货币政策的内涵没有变，总体松紧适度，就是要把广义货币M2和社会融资规模的增速大体上和名义GDP的增速保持一致。针对存款准备金率，他明确表示，2019年依然有下调空间，但比前几年要小多了。

从表面上来看，三大权威部门表态的出发点略有不同，银保监会主要是从信贷政策的角度出发，来防范房地产金融风险，从而促进房地产市场平稳健康发展；发改委的报告则从房地产行业的地位出发，主要表达了房地产具备稳投资、稳经济的主导作用；央行的表态主要是从货币政策的角度出发，传递的是2019年资金流动性的重要信号。笔者认为，虽然角度不同，但最终目标是一致的，即2019年会在防风险和稳增长之间寻求平衡。总而言之，三大权威部门的表态将对2019年的房地产走向起着决定性的作用，接下来具体分析一下。

下面是我的一些看法：

第一，房企融资环境或将进一步改善。

融资环境改善，说得通俗一点就是，与过去两年的现金流承压相比，今年现金流相对充裕了。其实，自2018年底以来，房企融资环境就开始有了改善的迹象。而进入2019年以来，房企融资环境进一步得到改善，不光融资渠道拓宽，而且成本也有所降低，不少大中型房企纷纷加入到融资大军当中。

根据统计，今年前两个月房企发债规模达到1165亿元，呈现井喷状态，对比去年同期的560亿元，增长幅度高达108%。笔者认为，大幅增长的背后与松紧有度的货币政策密切相关。根据央行网站数据显示，今年前两个月人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。其中，与房地产相关的中长期贷款增加9195亿元，以实体经济为主的贷款增加了3.41万亿元。

在笔者看来，信贷大幅增长的背后，房地产贷款的体量并不小，虽然资金重点扶持实体经济，但部分资金也不可避免的会流入房地产领域，毕竟大环境的资金宽裕一定程度上会直接或者间接利好房地产行业。此外，根据央行行长的表态来看，今年仍有降准的空间，所以房企融资环境进一步改善的可能性依然很大。

不过，房企应该理性看待目前融资环境的宽松。一方面，根据1月份房企发债总量统计，境外债占比高达67.6%，而且央行也表示降准空间有限，这一切说明境内融资渠道仍然是收紧的状态；另一方面，房企融资虽然可以缓解偿债高峰期的压力，但是借新还旧同样是一种潜在的压力，所以长期压力犹存。笔者认为，最本质的缓解方法还是提高销售，提升回款能力

第二，合理住房贷款需求得到保障。

笔者认为，进入2019年以来，房企融资环境有所改善，但并非是大水漫灌。毕竟，目前房地产依然处于调整期，所以用两个字形容2019年的房地产贷款标准，那就是审慎。

一方面，在脱虚向实的大背景下，审慎的房地产贷款标准是为了防止资金违规流入房地产行业。自从2018年以来，央行已经多次降准，但都明确表示是为了扶持实体经济。笔者认为，加强对房地产开发贷款的监管，既是为了避免房地产企业再次债台高筑，促进房地产企业加快转型，也是为了进一步引导资金脱虚向实，改变资金大量流入房地产对实体造成的挤压。

另一方面，在防范风险的大前提下，审慎的房地产贷款标准是为了管控投机性贷款行为，保障合理性的住房贷款需求。换言之，2019年楼市调控政策会进一步向刚需和改善两大自住群体倾斜，除了房价会进一步稳定以外，购房者普遍关心的房贷利率或有继续下调的可能。不过，除了打击投机性贷款以外，政策还将严厉打击首付贷等行为，所以购房者应该在自己的承受范围之内合理加杠杆。

中原地产首席分析师张大伟曾表示，限售、限购等政策不是最影响房地产市场的关键性政策，只要信贷政策不宽松，楼市就很难有太明显的方向性变化。除此之外，2019年的楼市调控政策主要有两个重点，一个是关注住房保障问题，另一个就是防范系统性风险。笔者认为，在这两个条件下，今年楼市整体会趋于平淡，不要期待出现大幅松绑。

 

第三，房地产将发挥稳经济的作用。

楼市调控这两年多的时间里，对于房地产的功能和地位，业内一直有着比较复杂的情节。有人说，高房价挤压了消费和实体，房地产到了作出改变的时候了；也有人说，房地产占GDP比重高达15%，所以拉动经济离不开房地产。那么，我们究竟该如何看待2019年房地产的功能和作用呢？

在笔者看来，不管你承不承认，房地产已经到了转型的时候，但是支柱地位的改变不可能一蹴而就。一方面，在当前经济向高质量转型的过程中，作为国民经济的重要部分，房地产将继续发挥稳定经济和社会安全的作用。毕竟，房地产与国民经济关联太深，一时半会动摇不得。此外，房子，不仅仅是银行的信贷资产，也几乎等同于老百姓的全部资产，所以房价稳定至关重要。

另一方面，面临当前复杂的国内外经济环境，稳增长成为了2019年更为重要的目标。针对房地产市场，就是要稳地价、稳房价、稳预期。笔者认为，这个就比较好理解了，地价是房价的基础，房价左右预期的变动，如果三者都稳定了，房地产基本也就稳定了，作为重要的内需产业，与房地产相关的投资从而就会进一步稳定，最终发挥稳经济的作用。

不过，由于每个城市的房地产底子不同，在一城一策的调控下，微调是今年的大势所趋。但是，微调并不是说房价一定会再次上涨。随着楼市回归理性，如果持续受到政策的严厉控制，那么下行风险只会进一步加剧，这不仅不利于楼市的平稳，也会使得老百姓资产缩水，银行产生一堆坏账，最终就会增加风险性因素的产生。所以，楼市政策微调不会脱离主基调，仍然是为了进一步促进房地产市场的平稳发展。