房产普法NO.8 | “顶名购房”有风险 这些问题一定要警惕
房产普法 公益普法栏目《房产普法》旨在传递房地产法律知识，提高房地产各方参与人员的法律意识，为打造有序的房地产市场贡献一份力量。 栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现，用通俗、简洁的语言解析法律，分析案情、讲清道理、对正法律条文…… 我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所副主任、创始合伙人、商事二部主任胡延波律师；近期胡律师将通过以案说法、以案释法，对案件进行分析和点评。 有关房产方面任何困惑及法律问题，均可以联系我们栏目。 市民张女士咨询：我们单位正在集资建房，根据职工的工龄等条件有购房名额限制，有的同事不想要房，却不愿放弃购房名额，而有朋友想要房却没有名额，请问胡律师这种“顶名购房”主要存在哪些风险？ 胡延波律师解答： 在我国，房产作为不动产实行登记公示主义，即在一般情况下，房屋产权登记在谁的名下，就推定该房屋的产权归谁所有。而“顶名购房”则会出现实际出资购房人与名义产权人不一致的情况，这在实际操作中很容易出现问题。 从本质上讲，实际购房人与名义产权人之间是一种委托合同关系。名义产权人受到实际购房人委托后，以自己名义实施的购房行为属于隐名代理。根据《合同法》的相关规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。 律师结合自己办理的大量房产纠纷案件，认为“顶名购房”主要存在如下法律风险： 首先，对于实际购房人来讲，证明其与名义产权人之间存在购房委托合同关系是第一个风险。由于实际购房人与名义产权人之间往往存在某种亲密关系，所以很少签订有书面的委托合同，这种情况下名义产权人一旦反悔，实际购房人又无法证明委托合同的存在，从而无法主张其权利。 第二个风险是无法证明实际出资的风险。实践中，实际购房人的房款往往是通过名义产权人办理交付，这样房款的收据就会掌握在名义产权人手中，双方一旦出现纠纷，实际购房人就很难证明其实际出资行为，这也会导致在主张权利时处于不利地位。 第三个风险是委托合同无效的风险。如果实际购房人不符合国家或单位的购房政策，为了恶意规避法律规定而借用他人名义购房的，其与名义产权人之间签订的委托购房合同就可能被认定为无效。在合同无效的情况下，实际购房人只能因合同无效而要求名义产权人返还房款，而无法对房子主张权利。 综上，“顶名购房”确实存在较多的法律风险。在实践中，如果实际出资购房人无法证明双方之间存在有效的委托购房合同，或者无法提供出资凭证的情况下，法律上很难保障实际购房人的合法权益，由此产生的纠纷时有发生。因此，在不违反法律强制性规定的前提下，实际购房人一定要注意签订并保存好书面的委托购房合同，并注意保存好付款凭证，尽量通过银行转账而非现金的方式支付房款。 胡延波律师解析： 依据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，开发商的逾期交房违约行为明显，吕先生可据此解除购房合同，要求开发商返还房款，并追究其违约责任。如果吕先生认为违约金约定过低，不足以弥补实际损失的，还可以请求法院调高违约金，以实际损失向开发商主张违约金。吕先生的实际损失至少包括： 1、向开发商交纳的首付款36万元的利息损失； 2、向银行还款的本金5.5万元和利息损失5万元； 3、因开发商逾期交房造成的其他实际损失。 另外，吕先生还应将按揭银行列为案件的第三人，同时解除与银行之间的借款合同法律关系，否则，就有可能出现购房合同解除后，仍然需要向银行偿还按揭贷款的尴尬局面。 最终，该案在法院的调解下，三方达成和解协议，开发商退还了吕先生的首付款及偿还银行的本金和部分利息损失；对于吕先生尚未偿还的借款，由开发商直接支付给银行；一并解除了吕先生与开发商之间的购房合同和吕先生、开发商与银行间借款担保合同。
