房产普法NO.5 | 逾期交房一年多，退房却出现银行按揭纠纷
房产普法 公益普法栏目《房产普法》旨在传递房地产法律知识，提高房地产各方参与人员的法律意识，为打造有序的房地产市场贡献一份力量。 栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现，用通俗、简洁的语言解析法律，分析案情、讲清道理、对正法律条文…… 我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所副主任、创始合伙人、商事二部主任胡延波律师；近期胡律师将通过以案说法、以案释法，对案件进行分析和点评。 有关房产方面任何困惑及法律问题，均可以联系我们栏目。 案例：2016年12月，吕先生在城区购买了某小区预售商品房一套，总价款为86万元。吕先生选择以按揭方式支付房款，签订购房合同当日交纳首付款36万元，余款50万元在银行办理了按揭贷款。根据合同约定，开发商应在2018年7月31日前交房，逾期交房超出90日后，买方有权解除合同，解除合同的，开发商每日按已付购房款万分之一支付违约金。截止2018年7月，吕先生已还款11.5万元（其中本金5.5万元、贷款利息5万元）。由于开发商逾期交房一年之久，吕先生想退房，开发商同意退房但只同意归还本金。而贷款银行则不同意解除与吕先生之间的借款合同，要求按时还款。吕先生进退两难，无奈之下诉诸法院。 胡延波律师解析： 依据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，开发商的逾期交房违约行为明显，吕先生可据此解除购房合同，要求开发商返还房款，并追究其违约责任。如果吕先生认为违约金约定过低，不足以弥补实际损失的，还可以请求法院调高违约金，以实际损失向开发商主张违约金。吕先生的实际损失至少包括： 1、向开发商交纳的首付款36万元的利息损失； 2、向银行还款的本金5.5万元和利息损失5万元； 3、因开发商逾期交房造成的其他实际损失。 另外，吕先生还应将按揭银行列为案件的第三人，同时解除与银行之间的借款合同法律关系，否则，就有可能出现购房合同解除后，仍然需要向银行偿还按揭贷款的尴尬局面。 最终，该案在法院的调解下，三方达成和解协议，开发商退还了吕先生的首付款及偿还银行的本金和部分利息损失；对于吕先生尚未偿还的借款，由开发商直接支付给银行；一并解除了吕先生与开发商之间的购房合同和吕先生、开发商与银行间借款担保合同。
