房产普法NO.2 | 遇到“逾期交房”、“逾期办证”咋办？ 胡律师来支招
今日我们栏目组只说一个词“逾期”关于这个词，不少粉丝和购房者有着不爽的经理，如果说上一期我们谈到的“定金”是一个小套路的话，本期“逾期”则是买房的一个大坑，无论是“逾期交房”还是“逾期办证” 滨城区李先生咨询：2015年初在某小区购买商品房及车库一套，合同约定2017年9月份交房，逾期交房违约金按已付房款的每日万分之三承担，我按合同约定，分期交纳了全部房款（最后一次付款比合同约定晚了一个月）。2018年12月份开发商才通知交主房（车库尚未建完），我已经接了主房钥匙。请问我该如何进行维权？ 胡延波律师解析： 根据相关法律规定及合同约定，开发商未按合同约定将验收合格的房屋交付给买受人使用，依法应当承担逾期交房的违约责任。购房者可以与开发商协商处理违约金赔偿事宜，协商不成的，依法向法院起诉或向仲裁机构提起仲裁。 结合李先生的合同约定，我认为李先生可以依约向开发商主张逾期交付房屋的违约金。具体来讲，李先生可以主张自合同约定交付之日的次日到开发商实际交付符合合同约定的商品房期间的违约金。违约金的计算方法是按照已付房款乘以逾期交房的天数，再乘以合同约定的万分之三。 另外，由于开发商实际交付主房与车库的时间不同，故违约金计算的截止时间也应不同。主房违约金计算截止到购房者实际收房之日（一般是以接钥匙为准），车库违约金则一直计算到开发商向购房者实际交付符合合同约定的车库为止。当然，对于购房者付款违约的情况，也应该根据合同约定承担相应的违约责任。建议双方及时协商处理，或寻求法律途径解决，避免因为超过两年的诉讼时效，而无法保障自己的合法权益。 无棣小田咨询：2016年我在县城某小区购买了一套商品房，2018年9月交房并已入住，但开发商至今不给办理房产证，这种情况下，我该怎么办？ 胡延波律师解析： 首先，要看购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起（预售房为交房之日起）90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。 其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。 律师提醒广大购房者在签定购房合同时一定要明确办理房产证的时间及违约责任。在商品房交付后，购房者应要求开发商及时办理房产证，过了约定或法定期限后，开发商还是没有办理产权证的，购房者可以要求退房并追究其违约责任。如果不想退房，则可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
